中+鐘

这个世界上有两个叫MJ的天才，

找到两张很有意义的历史照片。原来以前还有城门的啊，现在完全看不到遗迹啦，
当年应该所属薛岳的第九战区，还有原来以前的隽水河两岸是这样的啊！

北京巨资储地意欲何为 www.cnfol.com　2009年04月25日 07:39　中国产经新闻　查看评论 　　本报记者 李会报道 　　有益于调整供应 警惕“囤地”效应 　　近段时间，很多地方政府增加土地储备防止开发商因“稀地”抬高房价，但有人指出，土地的供求关系并不是决定房价的最关键因素，解决房价高企问题最关键的是要解决地方政府“土地财政”的顽疾，改变过去纯粹以‘价高者获得土地’的招拍模式。 　　4月21日，北京推出高达1000亿元的土地储备开发计划，据北京市国土局相关人士介绍，土地储备除了保证国家重点项目在京“落地”和保证政策性住房用地外，还针对房地产市场回暖，避免“楼市等地”。 　　业内人士分析，政府土地储备充足意味着，如房地产市场和土地交易复苏，届时会有充足的土地供应，避免因开发商“稀地”而抬高房价。 　　不过，除了乐观的预期，持相反观点的担忧也同时存在。有人指出，政府储备土地的出发点是好的，但是要防止政府储备土地之后，在房地产市场回暖时地价也水涨船高，反而变相推高房价。 　　这样的担忧也不无道理。 　　土地供应似乎正进入放量期。进入4月，成都、厦门、合肥等地的国土资源局官方网站上，土地招拍挂的信息骤然密集。 　　与此同时，土地市场阔别已久的竞价、溢价成交现象重新抬头。在天津滨海高新区，16幅地块全部溢价成交，溢价幅度达每亩300万元～400万元；北京大兴一住宅地块则经历54轮竞价后成交，溢价幅度超过25%。 　　1994年之后，国务院规定，土地拍卖收入，不再上缴中央，全部归地方政府所有。自此，拍卖土地成为地方政府获得资金的最便捷方式。 　　根据国务院发展研究中心“中国土地政策改革”课题组最新调查显示：土地出让金已经成为很多地方政府财政预算外收入最主要的来源。据专家调查和测算，土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。 　　对地方加大土地储备和土地供应的现象，长城证券分析师吴土金直言：“我认为地方政府并没有太多压低房价的动机，储备土地主要是因为去年土地拍卖过于冷清吧，根本动机是地方政府不愿意低价卖地，待价而沽是主要动机。”对于如何避免这一问题，吴土金不免有些悲观，他告诉《中国产经新闻》记者，地方政府是土地的唯一供给方，想要避免高价售地的情况出现，难度太大了。 　　北大纵横管理咨询公司高级咨询师项凯标对《中国产经新闻》记者分析指出，如果地产市场复苏后，政府手中的地价也涨上去了，房价一定也会走高的。目前中国许多地方政府都是通过土地来供养财政的，这种结果一定会使地价房价继续走高，“只有地方政府的这种‘土地财政’政策有所调整，才有可能在一定程度上稳定房价。” 　　项凯标进一步解释指出，土地的供应紧张不是房地产价格高企的罪魁祸首，地方政府的“土地财政”政策才是房价高企的一个重要和直接的原因。他指出，地方政府“以地生财”的发展模式，使得房地产开发商的拿地成本达到房价的近50%，而在国际上一般地价占房价的25%左右。 　　“要改变过去纯粹‘价高者获得土地’的招拍模式，综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是要将绿色节能等一系列促进社会和谐和可持续发展的指标纳入到综合考虑因素中。”项凯标对避免这一问题提出了自己的见解。

本来准备去听这次讲座的，结果昨天因为有事没去成。 去百合上搜了人家发的帖子，虽然感觉涉及得比较粗浅，但我觉得也有点价值。 其中关于4万亿投资的影响，商业地产与经适房还有土地出让制度的观点我觉得讲得还挺有道理。 个人认为中国现行的房地产市场不能以单一的住房供求关系来衡量， 而必须要纳入所谓的两级政府的长短期政治目标，考虑财政收入的结构， 以及全民的购买心理，加上实时的金融市场热度等几个指标。 这几个数量值彼此控制了现行中国房地产市场的房价， 这一衡量体系又随着地域及地段的变化而显示出不同的控制力度。 在这一框架内，才能对未来地产市场产生一定的预测，中短期内的政策力度会催生一定的繁荣。 当然讲这话并不表示要忽视房产作为商品的特定属性，差异化的产品定位仍与地块成本的叠加， 仍然是影响特定地点房价的最主要的因素。 发信人: feilong (爱看潜规则), 信区: Forum 在南大听讲中国房地产 发信站: 南京大学小百合站 (Wed Apr 22 22:40:37 2009) 2009年4月22日（周三）晚 19：00，我在南京大学鼓楼校区科技馆二楼报告厅听了一场名 为“房地产风云沉浮”的报告。高波教授、金俭教授和周寅康教授分别从房地产市场宏观 走势、住宅权的保障和土地市场三个方面做了精彩的阐述，又一次在南大感受了知识的力 量，看到了理性的光辉。 高波教授的报告以五个问题贯穿始终。1、如果没有金融危机，中国房地产市场是否会遇到 调整；2、金融危机对中国房地产市场的影响；3、这次调整是什么性质的调整；4、2009年 以来的房地产市场回暖是什么原因引起的；5、以后房价的走势如何。 高教授对第一个问题的回答是肯定的。没有只涨不跌的房价，在多年上涨后，房地产必将 迎来调整。他回顾了中国房地产市场的三次调整，即1989、1994和2008。即使没有这次金 融危机的影响，房地产市场也会出现调整，只不过幅度不会这么大，调整的时间可能是20 09年或2010。金融危机的影响主要是两个方面。一个是心理方面。当世界各国股市和楼市 泡沫纷纷破灭时，人们心理就会恐慌，对市场前景会有悲观判断。这在两个指标里可以看 出来，一个是2008年的住房成交量，一个是住宅开工面积。成交量大幅下降说明消费者不 看好后市，开工面积下降说明开发商不看好后市。另一个影响是外资。社科院有调查报告 认为外资在中国房地产市场的规模高达1.6万亿美元，即使没有这么大的规模，其规模必然 也很大，在此次金融危机下，外资的撤离对中国城市房价会产生一定影响。他认为这次房 地产调整不是一个一两年就能完成的短周期调整，而是一个1996年以来的中周期调整，时 间至少三年，即2011年才有可能真正回到上升轨道。 他对今年以来的房地产回暖的原因做了分析。他认为，其幕后推手就是政府。政府的4万亿 投资，进行了大量的拆迁，这些拆迁户要购买住房，直接导致二手房市场回暖。以南京为 例，2008年南京全市危旧房改造拆迁面积122.3万平方米，2009年南京市政府提出年内改造 危旧房200万平方米的目标，拆迁面积是去年的两倍。约有2.5万—3万户家庭将面临拆迁， 这批家庭的拆迁安置保障模式将采用经济适用房、廉租房、中低价商品房和优惠商品房供 应等多种方式。今年的“拆迁”大单，对于南京楼市来说，意味着新一轮的购买力有望释 放出来。因此不能说明房地产市场已经探底回升，只有居民和开发商的预期发生改变，投 资和消费需求真正激发，市场才会真正回升。 最后，他认为，此时房地产市场仍在探底过程中，但全国范围来看，降幅不会太大，但局 部泡沫特别大的地方的降幅可能比较大。他认为，现在可以投资地段好、有投资价值的房 产，商铺的回报率应该高过住房。 金俭教授则是从一个法学教授的观点，认为人人都应该享有住宅权，即个人有权享有对最 低程度的有尊严的生活所必需的住宅。《世界人权宣言》第25条第1项明确规定，人人有权 享有为维持他本人以及家属的健康和福利所必需的住宅，这就是住宅权的核心内容和基本 依据。从这一表达可以看出，住宅权并不是为社会的高收入阶层和已经有充分住房的阶层 提出的权利，而是为社会的低收入阶层（在中国为中低收入阶层）、尤其是为那些依据自 己的收入难以解决适当住宅的阶层提出的权利。 她认为，目前中国的住房保障体系是不完善的。存在的问题主要是：1、公积金制度覆盖面 小、不公平。所在单位福利好，公积金也高，这对改善中低收入的住房条件不起太大作用 。2、经济适用房价格过高，门槛过高。3、廉租房比例太小。 她提出，对低收入人群的住房保障要从“补砖头”变为“补人头”，以货币补贴使得低收 入者能租得起房。她不赞成所谓廉租房不能修厕所的言论，认为必须要让低收入者有尊严 地生活在自己的房子里，廉租房的标准不能太低。她提出，政府可以考虑用减少土地出让 金的方式，强制规定房地产开发商必须在商品房小区里保留一定比例的经济适用房和廉租 房，这样可以避免出现贫民窟和歧视以及集中建设廉租房带来的社会问题，还能让低收入 者享受同样的便利的生活条件。 高波教授对金教授的关于较高标准廉租房和经济适用房的观点不太赞同。他认为，这样会 导致住在政府提供的廉租房里的低收入群体不思进取。比如现在的大部分的大学生和研究 生宿舍都没有单独的厕所，这可以激发低收入群体早日搬出这些低水平的住宅的积极性， 有利于效率。 周寅康教授则主要是讲了中国土地市场。他认为，目前土地市场需要长远的专门的规划。 现在的土地出让根本没有长远规划，通常是地方政府提出下一年要多少土地出让金来进入 财政预算，于是国土局就在地图上找地，看要卖多少地才能满足这个预算。土地出让金有 很大一部分没有纳入财政预算，可能有40%之多，这是需要改变的局面。房价高主要是因为 房地产市场需求旺盛，买房人的预期很高，导致出现供不应求的市场关系，与土地市场没 有必然联系。 后面有人提问，如果预期房价还要探底，为何不现在卖出手中的房产，等到底以后再买进 。高教授回答，这个问题要看手中房产的价值，如果认为手中房产地段很好，没有下跌空 间，甚至卖出后无法原价买回，这就不应该卖出。而且现在利息非常低，卖了房产以后如 果没有好的投资渠道，存银行只能是缩水。金俭教授补充说，这还要考虑交易成本，如果 下跌空间不大，这一卖一买中间的交易成本可能就高过了所获得的收益。周寅康教授则提 到房产保有环节的税费成本不高，没有额外的支出就没有卖出房产的动力。 有人提问二线城市和县城的房价走势。高教授回答，二线城市包括南京，可能还有一定幅 度的下跌。而县城因为没有外资进入，本来泡沫也不大，以后房价走势会比较平稳。 --